曲靖某房地产公司名为房屋买卖实为借款担保案

☆黄祺律师服务典型案例

一、案例基本信息采集
案例类型：律师诉讼案例                        
业务类型：商品房买卖合同纠纷              
法院判决时间：2017年6月16日                
法院名称：会泽县人民法院                    
代理律师姓名：黄祺                    
律师事务所名称：云南滇东北（昆明）律师事务所  
检索主题词：商品房买卖合同 民间借贷 非典型担保

二、案例正文采集
曲靖某房地产公司名为房屋买卖实为借款担保案

【案情简介】
曲靖某房地产公司（以下简称原告）2014年1月27日与自然人马某（以下简称被告）签订了《借款合同》，约定向马某借款人民币805万元，同时原告与被告签订了《抵押合同》，该《抵押合同》约定以原告开发的某小区16栋共61套房屋作为抵押物，由于房屋为商品房预售，无法办理抵押权登记。
同一天，原告与被告签订了《商品房购销合同》，该购销合同的标的物为《抵押合同》约定的抵押物中的29套房屋，同一天，原告与被告的朋友马某某（以下简称被告的朋友）签订了另一份《商品房购销合同》，该购销合同的标的物为《抵押合同》约定的抵押物中的另外32套房屋。
原告提出三个诉讼请求：第一，判令被告按《商品房购销合同》的约定支付未按时付清购房款的违约金共计584万元。第二，请求人民法院依法判令解除原、被告签订的商品房购销合同；第三，判令本案诉讼费用由被告承担。
被告委托我所黄祺律师作为代理人应诉，法院驳回原告全部诉讼请求。

【代理意见】
本案系商品房买卖合同纠纷，主要争议焦点为该商品房买卖合同的真实意思表示是商品房买卖还是名为商品房买卖合同实为民间借贷合同的担保合同。针对本案的争议焦点和原告的诉讼请求，被告代理人发表了以下代理意见：

一、原告与被告签订的《商品房购销合同》名为商品房买卖合同实为民间借贷合同的担保合同，被告不应该按《商品房购销合同》支付违约金。
1、该《商品房购销合同》的合同编号与原告和被告的朋友签订的另一份《商品房购销合同》合同编号相同；
2、该《商品房购销合同》第三条乙方所购商品房的基本情况一栏空白；
3、该《商品房购销合同》第四条计价方式与价款第二项，参考单价为1500元一平米，明显低于当时交易时的市场价格；
4、该《商品房购销合同》第六条付款方式及期限第二项中约定乙方应于签订合同时选择一次性付清全部房款，乙方于2014年1月27日交付的定金已冲抵购款。冲抵是指相互冲减抵消之意，根据《中华人民共和国发票管理办法实施细则》的规定，发票是交易真实发生的证明，也是办理不动产权属登记的凭证，原告并未向被告出具过关于购房定金的任何收据或发票以及冲抵购房款的收据或发票，在没有任何房屋买卖收据及发票的情况下，该29套房屋顺利办理了备案登记，登记至被告的名下；
5、该《商品房购销合同》第七条交付期限约定甲方应于2015年3月1日前交房，原告并未向被告履行交房义务也并未以任何形式通知被告办理房屋交接手续。
6、从2014年1月27日至本案立案前原告和被告之间并为向对方主张该《商品房购销合同》的相应权利。  
上述行为明显不符合商品房买卖关系的交易惯例和理性的出卖人、买受人及时行使权利、保护自身利益的惯常做法。因此该《商品房购销合同》名为商品房买卖合同实为民间借贷合同的担保合同。

二、原被告签订的《商品房购销合同》作为被告实现债权的非典型担保形式，不应该被解除。
法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应当由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定。原被告双方在发生借款关系之后，为保证借款的偿还又订立了《商品房购销合同》，双方签订《商品房购销合同》的真实目的是为了给借款提供担保，并非为了实现房屋买卖。双方当事人在签订《商品房购销合同》时并无真正转移涉案房产所有权的意思，其真实意思是设定担保，原被告双方签订《商品房购销合同》并办理商品房备案登记的行为是司法实践中常见的非典型担保方式。
根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条以及昭通仲裁委员会生效裁决书，被告已经向曲靖市中级人民法院提出强制执行申请，现该《商品房购销合同》所涉的29套房屋正处于查封状态，为确保被告的债权得以充分实现，该《商品房购销合同》作为民间借贷的担保合同不应该被解除。

三、原告违反诚实信用原则，被告将依法追究原告恶意诉讼的侵权责任，本案诉讼费用由原告承担。
根据昭通仲裁委员会生效裁决书，原告应该向被告履行还本付息义务，从2014年7月份借款期限届满至今，长达近三年的时间，由于原告一直以各种理由拖欠被告的借款，被告花费大量的时间、精力依法进行维权，现原告开发的某小区的61套房屋已经被曲靖市中级人民法院依法查封，处于强制执行阶段。原告在明知该《商品房购销合同》的性质为民间借贷合同的担保的情况下仍然提起诉讼，我方认为原告通过本次诉讼故意拖延强制执行的时间，原告违反诚实信用原则，其行为已经严重损害了被告的合法权益，被告将依法追究原告恶意诉讼的侵权责任，本案诉讼费用应由原告承担。

【判决结果】
 驳回原告一审全部诉讼请求。

【裁判文书】
法院经审查认为，本案中原、被告于2014年1月27日签订《商品房购销合同》，于同日双方签订《借款合同》，同时签订了《抵押合同》，原告将在购销合同中出售给被告的29套房屋，在借款合同的抵押合同中又作为抵押标的抵押给被告，商品房购销合同编号与原告与他人签订的《商品房购销合同》合同编号相同，从后面双方履行商品房买卖合同来看，未履行通知等房屋交接手续，双方在商品房买卖履行过程中的交款、购买的房源等表现形式上均不符合商品房买卖关系的交易习惯，结合被告借巨额借款给原告的事实，双方的交易行为的真正意图和意思表示并不是商品房的买卖关系，有商品房买卖合同之名而无商品房买卖之实，名为商品房买卖合同实为更符合民间借贷合同的担保合同的典型特征。

本案涉及的实际的法律关系，双方间的民间借贷纠纷，已经昭通仲裁委员会作出生效裁决，原告经释明后仍然坚持双方存在商品房买卖合同关系，不愿变更诉讼请求，违反“一事不再理”的民事诉讼原则，也违反相关司法解释的规定，根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

本案涉及的法理基础和相关司法解释对民间借贷的出借人或借款人均应适用相同的规定，因此，本院对原告的起诉不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百零八条第三款、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，裁定如下：驳回原告的起诉。 

【案例评析】
结合本案，原告与被告签订的《商品房购销合同》的目的在于确保主债权履行获得清偿，其合同本质为非典型担保，双方意思表示真实，且不违反法律和社会公共利益，合法有效。

一、买卖式担保并非以合法形式掩盖非法目的。
就买卖式担保而言，双方订立的合同在形式上是合法的，缔约的目的是借款、担保，无违法可言。该内容并不损害国家、集体和第三人的利益，也无违法可言，即使在出卖人和买受人之间存在显失公平的对价，也可通过撤销和变更之诉进行调整。

二、买卖式担保不违反法律的强制性规定。
买卖式担保，双方仅有担保的意思，并未设定抵押权和质权，不能直接适用流质抵押的法律规定。买卖式担保一般是当事人双方在设定抵押、质押成本过高、或无法设立时，选择的一种补充担保方式。在买受人不享有抵押权和质权的情况下，轻易否定双方买卖合同的效力，对作为债权人的买受人而言明显权利义务不对等，违反公平原则。买卖合同仅调整双方当事人之间的利益，与国家、社会和第三人无涉，即使导致双方当事人利益失衡，亦可通过确认合同无效和行使撤销权调整。

  综上，双方当事人未设立抵、质押关系，买卖式担保实际上是一种非典型担保，如简单否定双方买卖合同效力，无疑损害了债权人利益，系对债务人的过度保护，损害了民法的公平原则。

【结语和建议】
近年来，在我国民间借贷领域十分流行这样一种担保方式，其操作过程略述如下：出借人在与借款人签订借款合同的同时，又另行订立一份商品房买卖合同，约定借款人将合同中的房屋出卖予出借人。实践中，当还款期限届至，借款人未偿还借款，由此引起与出借人的纠纷时，出借人通常会持商品房买卖合同向法院起诉，要求借款人依约履行合同义务，移转案涉商品房的所有权；而借款人则通常会针锋相对，主张双方之间并没有进行商品房买卖的真实意思，在订立借款合同的同时与出借人订立商品房买卖合同的目的只是为其借款提供担保，案涉商品房买卖合同无效。

在本案中，刚好相反，是借款人要求出借人依约履行合同义务，出借人主张订立合同目的是为了进行担保。对于该类案件，争议的焦点为该种“买卖型担保”的效力如何？

最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”该规定的出炉终结了最高人民法院和地方各级法院在“买卖型担保”中多样性判决的现象。

在司法实践中，同一诉讼中涉及两个以上法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由；均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由，一并审查。对商品房买卖合同或民间借贷法律关系的性质界定，应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定，可根据合同约定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等方面综合考虑，而不能只停留在合同的外观和名称上。